Achat ou vente immobilière avec un étranger : quels documents traduire ?
Par Keran Chaussard, administrateur de l’Annuaire des traducteurs assermentés de France — mis à jour le
Lorsqu’un acheteur ou un vendeur étranger intervient dans une vente immobilière en France, le notaire demande des pièces qui établissent son identité, son état civil, sa capacité et son régime matrimonial : acte de naissance, acte de mariage, contrat de mariage, jugement de divorce, certificat de coutume, procuration s’il ne vient pas signer. Les pièces en langue étrangère sont traduites par un traducteur expert judiciaire, et apostillées ou légalisées selon le pays. L’acte de vente, lui, est toujours rédigé en français.
Dans l’autre sens, un Français qui achète à l’étranger doit souvent fournir des documents français traduits et apostillés (acte de naissance, acte de mariage, procuration, justificatifs de financement). Le point qui retarde le plus les ventes est la procuration : elle doit être signée, légalisée, traduite et apostillée dans le bon ordre avant la date de signature.
Acheteur ou vendeur étranger en France : les pièces demandées
| Pièce | Pourquoi le notaire la demande | Formalités si elle est étrangère |
|---|---|---|
| Passeport ou pièce d’identité | Identité et nationalité | Généralement pas de traduction pour un passeport à mentions bilingues |
| Acte de naissance | État civil, filiation | Traduction, apostille ou légalisation selon le pays |
| Acte de mariage, contrat de mariage | Régime matrimonial, pouvoir de disposer du bien | Traduction, apostille ou légalisation |
| Jugement de divorce, acte de décès du conjoint | Capacité à vendre ou acheter seul | Traduction, preuve du caractère définitif |
| Certificat de coutume | Contenu du droit étranger (régime matrimonial, capacité) | Traduction s’il n’est pas en français |
| Procuration | Représentation d’une partie absente | Forme exigée, traduction, légalisation de la signature de l’expert |
| Statuts, extrait d’immatriculation, pouvoirs | Acquéreur personne morale étrangère | Traduction, apostille ou légalisation |
Le régime matrimonial est la pièce à anticiper : un époux marié à l’étranger sans contrat est soumis à un régime légal étranger que le notaire doit identifier. Selon le pays, le bien acheté peut être commun ou personnel, et la signature du conjoint peut être nécessaire.
L’acte de vente est rédigé en français
Un acte notarié français est rédigé en français. Si une partie ne comprend pas le français, le notaire doit s’assurer qu’elle comprend ce qu’elle signe : il fait en général appel à un interprète, et une traduction du projet d’acte peut être remise à la partie pour information. Cette traduction ne remplace pas l’acte : seule la version française est signée et fait foi.
Demandez au notaire le projet d’acte suffisamment tôt pour le faire traduire avant la signature, en particulier les conditions suspensives, le prix, les servitudes et les charges.
La procuration : le point qui retarde le plus les ventes
Un acheteur ou un vendeur qui vit à l’étranger signe souvent une procuration plutôt que de se déplacer. Deux situations :
- procuration signée à l’étranger dans la langue du pays : apostille ou légalisation dans ce pays, traduction par un expert judiciaire en France, légalisation de la signature de l’expert ;
- procuration préparée par le notaire français en français : le mandant la signe devant une autorité locale ou un consulat, puis on suit les formalités du pays ; si l’autorité locale exige une version dans sa langue, une traduction est ajoutée.
Vérifiez avec le notaire la forme exigée : certaines opérations imposent une procuration authentique. Comptez plusieurs semaines entre la préparation de la procuration et son retour à l’étude.
Un Français qui achète à l’étranger
Chaque pays a ses règles, mais les demandes se ressemblent :
- Espagne : numéro d’identification d’étranger (NIE), acte d’achat signé devant un notaire espagnol ; actes d’état civil français et procuration (poder) traduits et apostillés si l’acheteur ne signe pas en personne.
- Portugal : numéro fiscal (NIF), acte signé devant notaire ou par une procédure simplifiée ; mêmes besoins de traduction et d’apostille pour la procuration et l’état civil.
- Pays hors Union européenne : légalisation ou apostille selon le pays, puis traduction, parfois par un traducteur agréé sur place.
Entre pays de l’Union, les actes d’état civil sont dispensés d’apostille par le règlement (UE) 2016/1191, mais pas les procurations ni les actes notariés. Une procuration signée en France pour l’étranger suit l’ordre suivant : signature et légalisation, traduction, légalisation de la signature du traducteur, puis apostille de l’ensemble.
Financement : les justificatifs à traduire
Pour un prêt immobilier, la banque peut demander des documents financiers étrangers traduits : bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés bancaires, contrat de travail, attestation de l’employeur. Si des montants sont convertis en euros, la traduction indique le taux de change appliqué.
Les erreurs fréquentes
- Découvrir le régime matrimonial étranger la veille de la signature.
- Envoyer une procuration non légalisée ou non traduite : la signature est reportée.
- Faire traduire avant l’apostille : l’apostille devra être traduite séparément.
- Fournir des actes d’état civil trop anciens ou sans les mentions récentes (mariage, divorce).
- Signer un acte qu’on ne comprend pas faute d’en avoir demandé la traduction du projet.
Trouver un traducteur pour une vente immobilière
L’Annuaire des traducteurs assermentés de France permet de rechercher un traducteur expert judiciaire par langue, département, région et cour d’appel. Pour une signature à date fixe, une procuration urgente ou plusieurs pièces d’état civil, le dépôt de dossier express permet de confier la demande à l’Annuaire, en précisant la date de signature chez le notaire.
Questions fréquentes
- Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en France ?
- Oui. Le notaire demande les pièces établissant son identité, son état civil et son régime matrimonial ; celles qui sont en langue étrangère doivent être traduites par un expert judiciaire.
- L’acte de vente peut-il être rédigé dans une autre langue ?
- Non : l’acte notarié est rédigé en français. Une traduction peut être remise pour information, avec l’aide d’un interprète si nécessaire.
- Comment faire une procuration pour une vente en France quand on vit à l’étranger ?
- Le notaire prépare le modèle ; la signature est authentifiée sur place, puis la procuration est apostillée ou légalisée et, si elle n’est pas en français, traduite par un expert judiciaire.
- Faut-il traduire son acte de naissance pour acheter en Espagne ?
- Si le notaire espagnol l’exige, oui. Entre pays de l’UE, l’acte de naissance est dispensé d’apostille, et l’extrait plurilingue peut éviter la traduction.
- Pourquoi le régime matrimonial est-il si important ?
- Il détermine qui est propriétaire du bien et qui doit signer. Pour un mariage célébré à l’étranger, il relève souvent d’un droit étranger que le notaire doit établir.
Sources
- Rapport du 115e Congrès des notaires de France (2019), langue de l’acte notarié
- Rapport du 115e Congrès des notaires, devoir de conseil du notaire en présence d’un interprète
- Convention de La Haye du 5 octobre 1961 supprimant l’exigence de la légalisation des actes publics étrangers
- Règlement (UE) 2016/1191 du 6 juillet 2016 relatif à la circulation de certains documents publics
- Loi n° 71-498 du 29 juin 1971 et décret n° 2004-1463 du 23 décembre 2004 relatifs aux experts judiciaires
